Bail à usage d’habitation en Guinée : les droits et obligations du locataire et du bailleur décryptés (1ere partie)

Judicalex Guinée 27/08/2026

Le contrat de bail à usage d’habitation occupe une place centrale dans le quotidien des Guinéens, mais ses règles restent encore méconnues du grand public. Quelles sont les conditions de conclusion d’un bail ? Quels sont les droits et obligations du locataire et du bailleur ? Quel encadrement la législation guinéenne prévoit-elle en matière de loyer, de caution, d’entretien et d’expulsion ? Pour répondre à ces questions, la rédaction de Judicalex-gn.org s’est entretenue avec Kalil Camara, juriste consultant intervenant sur plusieurs questions de droit public et privé.

Dans cette première partie, il apporte un éclairage sur les principales dispositions du Code civil et du Code de la construction et de l’habitation relatives au bail à usage d’habitation.

« Le bail à usage d’habitation est un contrat entre un bailleur et un locataire »

Judicalex-gn.org : Qu’est-ce qu’un bail à usage d’habitation ?

Kalil Camara : Le bail est un contrat par lequel une personne, appelée le bailleur, décide de donner à une autre personne, appelée locataire ou preneur, la jouissance d’une chose, qui peut notamment être une maison destinée à l’habitation, moyennant le paiement d’un loyer pendant une durée déterminée. Voilà, de manière générale, comment se définit le bail.

Que dit le Code civil en matière de bail ?

Kalil Camara : Je commencerai par préciser que la législation guinéenne, notamment le Code civil, encadre le bail à usage d’habitation. Mais il n’y a pas que cette loi : le Code de la construction et de l’habitation intervient également dans ce domaine. Pour parler du bail à usage d’habitation, il faut partir de l’article 1370 du Code civil, qui prévoit les dispositions générales applicables aux baux. Lorsqu’on parle de baux, il existe plusieurs catégories. Parmi elles figurent notamment le louage de choses, le bail à cheptel et le contrat d’entreprise. S’agissant du louage de choses, on distingue notamment le louage de maisons et celui des meubles. Dans le cadre de notre intervention, nous allons nous concentrer sur le louage de maisons, également appelé bail à usage d’habitation.

Il existe d’abord des dispositions communes applicables aux baux portant sur les maisons et les meubles. Mais la loi prévoit également des règles particulières propres au bail à usage d’habitation. En ce qui concerne les obligations du preneur, c’est-à-dire du locataire, il faut rappeler que le bailleur et le locataire sont liés par un contrat. Ce contrat est, de manière générale, régi par les dispositions du Code civil relatives aux contrats. Il existe donc des règles générales applicables à tous les contrats, auxquelles s’ajoutent des règles particulières propres à certains contrats, notamment le bail.Lorsqu’une disposition spécifique au bail n’est pas prévue, il faut alors se référer aux dispositions générales du droit des contrats.

Quelles sont les conditions à remplir pour conclure un bail ?

Kalil Camara : Pour parler des conditions nécessaires à la conclusion d’un bail, il faut revenir aux dispositions générales du Code civil relatives aux contrats.Le contrat est fondé sur un échange de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations. Lorsque deux personnes se rencontrent pour conclure un contrat, elles échangent leur volonté afin de créer des obligations. Le principe est celui de la liberté contractuelle : chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter et de déterminer le contenu de son contrat, dans les limites prévues par la loi. Cela signifie que, même si les parties sont libres de déterminer les clauses de leur contrat, cette liberté ne peut s’exercer en violation de la loi. Une clause qui serait contraire aux dispositions légales ou réglementaires peut être déclarée nulle. La loi a notamment pour vocation d’établir un équilibre entre les parties au contrat. Elle impose également la bonne foi dans la formation et l’exécution des contrats. Comme le disait Lacordaire : « Entre le fort et le faible, c’est la liberté qui opprime et la loi qui libère. » Cela signifie que, dans le domaine du droit, la loi a notamment pour vocation de protéger les parties qui se trouvent en situation de faiblesse face aux plus fortes.

C’est le cas, par exemple, dans les relations entre salarié et employeur ou entre locataire et bailleur. Si ces personnes étaient laissées à la seule liberté de leurs cocontractants, il pourrait y avoir de nombreux abus. C’est pourquoi la loi intervient pour encadrer ces relations.

Quelles sont les obligations d’un locataire vis-à-vis de son bailleur ?

Kalil Camara : Les obligations du preneur sont notamment prévues par l’article 1379 du Code civil.

Première obligation : utiliser les lieux conformément à la convention.

Lorsque le locataire prend une maison en location, il doit l’utiliser conformément à ce qui est prévu dans le contrat. Si les locaux sont destinés à l’habitation, il ne peut, par exemple, y exercer une activité commerciale sans l’accord du bailleur. Il ne peut pas non plus transformer les lieux en hôtel, motel ou établissement de nuit si le contrat prévoit qu’ils sont exclusivement destinés à l’habitation.

Le locataire doit également se comporter comme un bon propriétaire dans la jouissance des lieux. Cela implique notamment l’entretien courant des locaux, l’assainissement et le maintien des lieux dans de bonnes conditions.

Deuxième obligation : payer le loyer au terme convenu.

La question du moment auquel le loyer doit être payé se pose fréquemment : doit-il être payé au début ou à la fin du mois ?

Kalil Camara : La loi prévoit que le loyer est payable au terme convenu. Le bailleur et le locataire doivent donc s’accorder sur les modalités de paiement lors de la conclusion du contrat.

Ils peuvent convenir d’un paiement au début ou à la fin de la période concernée. En l’absence d’accord particulier, une dette n’est exigible qu’à son échéance. Le bailleur ne peut donc pas, en principe, réclamer un loyer avant qu’il ne soit arrivé à échéance. Une autre question concerne le paiement de plusieurs mois de loyer à l’avance. Sur ce point, l’article 254 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que les loyers des locaux à usage d’habitation sont payés mensuellement. Cela signifie que le locataire n’est pas, en principe, tenu de payer plusieurs mois à l’avance. Les parties peuvent toutefois convenir d’un paiement anticipé de plusieurs mois si le locataire y consent. Cette pratique ne peut pas lui être imposée contre sa volonté.

Troisième obligation : restituer les locaux dans l’état dans lequel ils ont été pris.

À la fin du contrat de bail, le locataire doit restituer les locaux dans l’état dans lequel il les a reçus, sous réserve de l’usure normale. Le non-respect de certaines obligations essentielles du locataire peut constituer une cause d’expulsion. Le défaut de paiement du loyer, notamment, peut entraîner des poursuites conformément aux procédures prévues par la loi. Le locataire peut également être tenu de garnir les locaux de meubles suffisants, lesquels peuvent constituer une garantie pour le bailleur en cas d’insolvabilité. La question de la caution mérite également d’être précisée. L’article 1425 prévoit que la caution ne peut excéder l’équivalent de trois mois de loyer. Cela ne signifie donc pas qu’elle doit obligatoirement être fixée à trois mois. Les parties peuvent convenir d’une caution correspondant à un ou deux mois de loyer, par exemple, mais elle ne peut dépasser le plafond légal. Dans certaines procédures d’expulsion, les biens mobiliers présents dans les locaux peuvent également être concernés par les mesures destinées à garantir le paiement des sommes dues au bailleur, conformément aux règles applicables.

Quelles sont les obligations du bailleur ?

Kalil Camara : Les obligations du bailleur sont notamment prévues par l’article 1388 du Code civil.

Première obligation : délivrer un logement en bon état. Le bailleur doit délivrer la chose louée en bon état de servir à l’usage auquel elle est destinée.

Autrement dit, lorsqu’il met une maison en location, il doit s’assurer qu’elle est en état de permettre au locataire d’en jouir normalement. La toiture, les murs et les autres éléments essentiels du bâtiment doivent notamment présenter des conditions de sécurité et d’habitabilité suffisantes. Le bailleur peut être tenu responsable des défauts cachés et des vices qui affectent la jouissance des lieux. Prenons l’exemple d’une maison louée pendant la saison sèche. Au moment de la conclusion du bail, le locataire ne constate aucun problème particulier. Mais pendant la saison des pluies, il découvre que la toiture présente des fuites. Si ce défaut était caché au moment de la conclusion du contrat, le bailleur peut être tenu d’intervenir pour effectuer les réparations nécessaires. Si, par exemple, le bailleur connaissait l’existence de ces fuites et n’en avait pas informé le locataire, et que celles-ci causent des dommages aux biens de ce dernier, sa responsabilité peut être engagée et il peut être condamné à verser des dommages et intérêts. En revanche, la situation est différente lorsque le défaut était apparent au moment de la prise en location. Si le locataire a clairement constaté un défaut et accepte malgré tout de louer les lieux sans le signaler, la responsabilité du bailleur peut ne pas être engagée pour ce défaut apparent.

Deuxième obligation : assurer une jouissance paisible des lieux.

Le bailleur doit permettre au locataire de jouir paisiblement des locaux. Il ne doit pas troubler cette jouissance ni restreindre abusivement la liberté du locataire. Une fois les locaux loués, le bailleur ne peut pas, par exemple, décider unilatéralement de modifier leur configuration d’une manière qui porterait atteinte aux droits du locataire. Les grosses réparations constituent également une obligation importante du bailleur. Le Code de la construction et de l’habitation encadre ces travaux, qui peuvent notamment concerner la réfection de la toiture ou la réparation d’un mur qui s’est effondré ou présente un risque d’effondrement. Lorsque le coût des travaux dépasse le montant du loyer mensuel, leur prise en charge incombe, en principe, au bailleur, sous réserve que ces travaux ne soient pas rendus nécessaires par un défaut d’entretien imputable au locataire. En effet, le locataire est responsable de l’entretien courant des locaux et des réparations locatives qui lui incombent. Si son défaut d’entretien entraîne des dégradations nécessitant des travaux plus importants, sa responsabilité peut être engagée.

Enfin, la violation des obligations du bailleur peut également entraîner des sanctions prévues par la loi. Lorsqu’un bailleur refuse, par exemple, d’effectuer des réparations qui lui incombent, le locataire peut saisir la juridiction compétente. Le tribunal peut alors ordonner les réparations nécessaires et, le cas échéant, accorder des dommages et intérêts.Le trouble de jouissance ainsi que la mise à disposition d’un logement en mauvais état peuvent également engager la responsabilité du bailleur.

Entretien réalisé par ODD pour Judicalex-gn.org.