Interview sur le contrat de bail à usage d’habitation ( Deuxième partie)

Judicalex Guinée 29/08/2026

À la suite de la première partie, place à la deuxième partie de l’interview réalisée avec Kalil Camara sur le contrat de bail à usage d’habitation. Avec le juriste consultant, nous abordons aujourd’hui la rupture du contrat de bail et le moment auquel elle doit intervenir, les motifs admis par la loi dans le cadre de la reprise d’un local à usage d’habitation, le préavis, les sanctions encourues par le bailleur qui ment sur son droit de reprise, ainsi que l’expulsion pendant la saison pluvieuse, entre autres sujets.

1. Que dit la loi en matière de rupture du contrat de bail et à quel moment doit-elle intervenir ?

C’est un sujet déjà polémique. En partant du mode de rupture du contrat et en lisant l’esprit du législateur, on peut comprendre qu’il y a une certaine confusion. On se demande alors ce qu’il y a lieu de faire.

Vous avez parlé de rupture. Si nous nous fondons sur les dispositions de l’article 1395 du Code civil, il est prévu que le bail prend fin à l’échéance prévue. Cela concerne le contrat à durée déterminée. Lorsque vous avez prévu, par exemple, une échéance, en principe, le bail prend fin à cette date.

Le bail prend également fin à la suite d’un congé donné par l’une des parties. Cela concerne le contrat à durée indéterminée. Lorsqu’il y a un tel contrat, l’une des parties peut donner congé à l’autre pour mettre fin au contrat.

La loi dit également que c’est un mode de rupture du contrat de bail. À ce niveau, elle prévoit que le congé est de trois mois. C’est-à-dire que le préavis que l’une des parties doit donner à l’autre est de trois mois.

Je voudrais d’ailleurs préciser à ce niveau que, lorsqu’on parle de préavis, cela n’incombe pas uniquement au bailleur. Le locataire est également tenu de respecter le préavis. Le locataire qui envisage, par exemple, de libérer la maison doit aussi donner un préavis au bailleur.

Vous ne pouvez pas, par exemple, vous lever sur un coup de tête, chercher une autre maison et décider, un soir, que vous allez quitter les lieux dès le lendemain.

Vous pouvez être condamné à payer le manque à gagner. Le manque à gagner correspond, par exemple, à la période pendant laquelle le bailleur ne pourra pas percevoir de loyer en raison du départ précipité du locataire. En fonction du préjudice subi, vous pouvez être condamné à indemniser le bailleur. Donc, le congé est de trois mois. C’est ce que prévoit l’article 1395 du Code civil.

Mais à ce niveau, il y a un problème. Quel est ce problème ? Si nous disons que le bail peut prendre fin à la suite d’un congé donné par l’une des parties, vous pouvez comprendre tout de suite que le locataire n’est pas à l’abri. Le locataire peut être confronté, à tout moment, à des abus de la part du bailleur. Cela signifie que si le bailleur n’est pas satisfait du locataire, il lui suffirait de donner trois mois de préavis pour mettre fin au contrat. Toutes les occasions pourraient alors être bonnes, tous les motifs pourraient être invoqués pour qu’un bailleur donne congé à un locataire afin de mettre fin au contrat. Or, la vocation de la loi, comme je l’ai dit à l’entame de mon intervention, est de protéger le faible contre le fort.

Et le locataire est une partie faible dans le contrat. La loi ne le dépossède pas de tous ses moyens. Le locataire dispose de moyens qu’il peut opposer au bailleur pour ne pas, par exemple, quitter les lieux et même pour s’y maintenir, nonobstant la volonté contraire du bailleur.

C’est pourquoi nous allons revenir aux articles 1406, 1407 et 1408 du Code civil. Ces dispositions prévoient les droits de maintien dans les lieux et le droit de reprise.

De quoi s’agit-il ?

Nous allons nous rendre compte que le préavis est plutôt de six mois et non de trois mois.

Pourquoi ? Parce que si nous disons que l’une des parties peut donner congé à l’autre et que cela constitue la seule condition pour mettre fin au contrat, comme je l’ai dit, cela serait abusif. Aucun locataire ne serait alors protégé. Aucun locataire ne serait à l’abri des abus des bailleurs.

2. Quels sont les motifs admis par la loi dans le cadre de la reprise d’un local à usage d’habitation ?

Les articles 1375, 1406 et 1407 du Code civil prévoient les motifs ou les conditions dans lesquelles un bailleur peut reprendre ses locaux. C’est ce qu’on appelle le droit de reprise. Lorsque le bailleur veut bénéficier de ce droit ou l’exercer, il doit se fonder sur ces dispositions.

L’article 1406 dit que le bailleur peut reprendre ses locaux pour les occuper lui-même, les faire occuper par son conjoint, par un membre de sa famille ou par une personne vivant habituellement avec lui. Si nous nous fondons sur cette disposition, nous pouvons dire très clairement que, lorsque le bailleur met sa maison en location, il n’est plus libre de la reprendre comme bon lui semble. Il faut qu’il respecte les conditions prévues par la loi, afin notamment d’éviter des indemnités à verser au locataire. C’est la même logique que l’on retrouve au niveau du bail à usage professionnel, où l’on parle du droit au renouvellement du contrat.

À partir de deux ans, on dit que le preneur a droit au renouvellement du bail. C’est donc un droit qui est également reconnu au locataire dans le cadre du bail à usage d’habitation.

On parle ainsi du droit au maintien dans les lieux et du droit de reprise. Lorsque les conditions posées par la loi sont réunies, le bailleur est en droit de reprendre ses locaux. Parmi ces conditions, il y a le besoin personnel ou familial ainsi que la nécessité liée à l’état des locaux.

Le besoin personnel ou familial est caractérisé lorsque, comme je l’ai dit, le bailleur lui-même doit habiter dans les lieux.

Vous avez mis une maison en location et vous avez, par la suite, la nécessité de l’occuper vous-même : vous pouvez demander au locataire de quitter les lieux.

Ou alors, si votre épouse doit y habiter, vous pouvez également demander au locataire de partir. Si c’est un membre de votre famille qui est dans la nécessité d’y habiter, vous pouvez aussi faire jouer le droit de reprise.

Il y a également la nécessité de réaliser des travaux de rénovation. C’est une autre condition permettant au bailleur de reprendre ses locaux.

J’ai dit, dans les obligations du bailleur, qu’il ne peut pas apporter des changements aux locaux pendant la location. Une fois que la maison est louée, le bailleur ne peut plus apporter de modifications aux locaux, car cela bouleverserait le contenu du contrat et le droit de jouissance du locataire.

C’est pourquoi la loi interdit au bailleur d’apporter des changements aux locaux pendant la durée de la location.

Mais la loi prévoit une exception lorsqu’il existe une nécessité de réaliser des travaux de rénovation nécessitant l’évacuation du locataire.

Lorsqu’il s’agit de travaux qui ne nécessitent pas l’évacuation du locataire, celui-ci peut continuer à habiter dans les lieux.

En revanche, si l’ensemble des locaux est concerné et qu’il est réellement nécessaire d’évacuer le locataire, la loi prévoit que le bailleur doit obtenir une autorisation de l’autorité compétente.

À partir du moment où vous voulez entreprendre des travaux de rénovation ou de reconstruction de la maison, vous devez donc obtenir l’autorisation requise.

Ce sont les articles 1415 et 1416 du Code civil.

À partir du moment où vous disposez de cette autorisation, le locataire ne peut plus s’y opposer. Il est alors tenu de quitter les lieux.

En ce qui concerne les travaux de rénovation, la loi prévoit également un droit de priorité au profit du locataire.

Avant de commencer les travaux, le bailleur est dans l’obligation de présenter un projet précisant la forme ou, si vous voulez, la structure de la maison à construire.

Par exemple, vous voulez transformer la maison en deux chambres-salons ou en trois chambres-salons. Avant de commencer les travaux, vous présentez le projet au locataire pour lui indiquer la structure que vous envisagez de donner à la maison.

Le locataire pourra alors se prononcer, à moins qu’il n’y renonce.

La loi prévoit également que les travaux doivent commencer dans un délai de trois mois à compter du départ ou de l’évacuation du locataire.

Pendant cette période, la loi interdit à quiconque d’habiter les locaux, car ceux-ci restent sous la protection des droits du locataire.

3. Parlant toujours de ce préavis, comment doit-il être formalisé ? Peut-on le faire verbalement ou l’écrit est-il exigé ?

Donner un préavis de façon verbale, c’est pratiquement comme ne pas donner de préavis.

Lorsque vous donnez un préavis à une personne, celle-ci peut dire que vous ne lui en avez jamais donné. Et vous aurez du mal à le prouver, même en présence d’un témoin.

Vous ne pouvez véritablement le prouver qu’à travers un écrit.

La loi est très claire sur la question. L’article 1415, que je rappelais, parle clairement d’un acte extrajudiciaire, à peine de nullité.

Cela signifie que si vous ne respectez pas ces conditions, le préavis que vous avez donné est nul. Il ne compte pas aux yeux de la loi.

Ce qui compte, c’est que le congé soit donné sous la forme prévue par la loi, notamment par un acte extrajudiciaire.

Il faut alors préciser à ce niveau que l’on ne peut pas reprendre sa maison comme bon lui semble.

Sortons de l’esprit de l’article 1395 du Code civil qui dit que le bail prend fin à la suite d’un congé donné par l’une des parties.

Cet article se trouve dans les dispositions communes, tandis que les articles 1406 et suivants se trouvent dans les dispositions particulières au bail.

Ce sont donc des dispositions propres au bail.

Si tout le monde pouvait mettre fin au bail à la suite d’un simple congé de trois mois, le bailleur ne serait même pas obligé de se justifier. Il pourrait faire sortir n’importe qui pour faire entrer n’importe qui.

Donc, lorsque vous recevez un préavis et que vous savez que l’intention principale du bailleur est de faire sortir le locataire pour faire entrer un autre, à partir du moment où vous avez reçu un préavis écrit, vous pouvez formuler une opposition et demander au bailleur de préciser les raisons de sa décision.

La loi dit que le bailleur doit s’expliquer sur les raisons pour lesquelles il veut reprendre les lieux.

S’il répond qu’il veut reprendre la maison parce qu’il souhaite y habiter, cela devient un droit de reprise.

Et s’il s’agit d’un droit de reprise, la loi prévoit alors un préavis de six mois.

Attention, ce qui est également important à rappeler se trouve au niveau de l’article 1422 du Code civil. Il s’agit des sanctions.

Cette disposition prévoit clairement que le bailleur qui use d’arguments dolosifs pour reprendre la maison peut être condamné à payer un montant équivalent à une année de loyer, sans préjudice des dommages et intérêts.

En français facile, cela veut dire que si vous voulez reprendre votre maison en invoquant, par exemple, votre volonté d’y habiter, alors qu’en réalité vous voulez faire partir le locataire pour en installer un autre, le locataire dispose d’un droit d’opposition.

Il peut également porter plainte contre son bailleur et demander réparation du préjudice subi.

4. Quelles sont les sanctions encourues par le bailleur qui ment sur son droit de reprise ?

Il faut expliquer et préciser cette partie. La loi dit que le bailleur qui ment sur son droit de reprise peut être condamné à des dommages et intérêts ainsi qu’au paiement d’une année de loyer au locataire à titre d’indemnité.

Vous voulez reprendre votre maison, mais vous savez en réalité que vous voulez la donner à un autre locataire.

Généralement, aucun bailleur ne dira ouvertement : « Je vais vous faire partir pour faire entrer quelqu’un d’autre. »

On dira plutôt : « Je vais vous faire sortir parce que je vais moi-même habiter dans la maison. » Ou alors : « Je vais entreprendre des travaux. »

C’est d’ailleurs l’argument le plus utilisé : « Je vais entreprendre des travaux, donc je vous demande de quitter les lieux. »

À partir de là, le bailleur est tenu par le motif qu’il a invoqué.

La loi dit que les travaux doivent commencer dans un délai de trois mois à compter du départ du locataire.

Elle prévoit également qu’aucune habitation ne peut intervenir pendant ce délai de trois mois prévu pour le commencement des travaux, y compris par le bailleur lui-même.

L’article 1407 du Code civil précise par ailleurs le rôle des autorités locales, notamment les chefs de quartier.

S’il y a une responsabilité que le Code civil leur confie en matière de bail, elle concerne notamment le contrôle du respect des motifs invoqués dans le cadre du droit de reprise.

Après le départ du locataire, ils sont chargés de contrôler la situation.

Le bailleur a dit qu’il allait entreprendre des travaux : est-ce réellement le cas ?

Il a dit qu’il allait lui-même habiter dans les lieux : est-ce effectivement lui qui y habite après le départ du locataire ?

Il a dit que c’est sa femme qui allait y habiter : est-ce bien son épouse qui occupe les lieux après le départ du locataire ?

Le locataire qui se rend compte qu’il a été trompé par le bailleur, qui l’a fait partir en invoquant des motifs non valables ou mensongers, peut saisir un huissier de justice.

Celui-ci pourra faire un constat permettant d’établir qu’après le départ du premier locataire, le bailleur a plutôt fait venir un autre locataire, contrairement au motif de reprise qu’il avait invoqué.

5. Il arrive parfois que le bailleur procède à une augmentation du loyer sans avertir le locataire ni obtenir son accord. Est-ce normal au regard de la loi ?

C’est une question très pertinente à laquelle nous allons répondre en nous fondant sur les dispositions générales du contrat.

J’ai commencé par dire que le contrat lie deux personnes. La loi dit que lorsqu’il y a modification du contrat, les deux parties doivent s’entendre.

Augmenter le loyer constitue une modification du contrat.

Ce que dit la loi concernant la modification du contrat, c’est que les parties peuvent s’entendre pour modifier celui-ci. À défaut d’accord, c’est le juge qui est amené à se prononcer sur la question.

En ce qui concerne le bail, qu’il soit à usage professionnel ou à usage d’habitation, lorsque le locataire et le bailleur ne s’entendent pas sur le montant du loyer, c’est le tribunal qui est amené à fixer le loyer.

La loi dit que le tribunal doit se baser sur l’état des locaux, la superficie des lieux, leur vétusté ou encore les pratiques habituelles dans la zone concernée.

C’est-à-dire que, dans le quartier où nous sommes, il faut regarder quel est le loyer habituellement applicable à une maison ou à un local similaire.

Le juge peut se fonder sur cette pratique ou même recourir à une expertise. Tout cela est prévu par la loi.

En aucun cas, le bailleur ne peut imposer unilatéralement une augmentation du loyer.

Voilà pour ce qui est des dispositions générales.

Si nous revenons au Code de la construction et de l’habitation, conformément aux articles 254 et suivants de cette loi, il est clairement prévu que le loyer ne peut pas être modifié au cours des trois premières années d’occupation des lieux.

Mais la loi pose une condition.

Elle prévoit que lorsque les principaux matériaux de construction connaissent, au cours de l’année, une augmentation substantielle de leur prix, le loyer peut être augmenté.

La loi cite d’ailleurs certains de ces matériaux de construction. Il s’agit notamment du ciment, de la tôle et du fer à béton.

Lorsque ces matériaux connaissent une augmentation substantielle de leur prix au cours de l’année, la loi prévoit que le loyer peut être augmenté.

En dehors de ces cas, le bailleur ne peut pas augmenter le loyer sans l’accord du locataire.

En tout état de cause, chaque fois qu’il y a un désaccord sur la fixation du prix ou du loyer dans le cadre d’un contrat ou d’une prestation, la loi prévoit le recours à la justice.

6. Que dit la loi en matière d’expulsion pendant la saison pluvieuse ?

L’article 1405 du Code civil prévoit qu’aucune expulsion ne peut intervenir pendant la période allant du 1er juin au 30 septembre.

C’est-à-dire que, du 1er juin au 30 septembre, la loi interdit même à la justice de faire exécuter une expulsion pendant cette période.

L’article 1405, alinéa 2, est très clair sur cette question.

Pendant cette période, il n’y a pas de procédure d’exécution d’une décision ordonnant l’expulsion d’un locataire des locaux. En cas de violation du contrat de bail, la loi prévoit qu’il faut prononcer l’expulsion.

C’est-à-dire que le juge est saisi, constate qu’il y a un manquement, prononce l’expulsion et condamne le locataire.

Même si le juge a rendu sa décision et ordonné, par exemple, la saisie des meubles, la loi prévoit que pendant la période indiquée, il faut surseoir à l’exécution de cette décision.

Autrement dit, si la décision ordonne au locataire de libérer les lieux, son exécution doit être suspendue pendant cette période, jusqu’après le 30 septembre.

À partir du 1er octobre, la décision d’expulsion peut donc être mise à exécution.

Votre mot de la fin

C’est un droit et aussi un devoir pour moi d’éclairer les citoyens sur leurs droits. Je vous remercie.

Entretien réalisé par ODD pour Judicalex-gn.org